상계신청서
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경매상계신청 : 임차인인데 제가 낙찰을 받았어요.. 상계신청은 언제 어떻게 하나요?
채권자 (임차인 포함)이 매수인인 경우
매각대금 상계신청(차액지금신고)를 하면잔금을 배당일에 납부하게 됩니다.
배당기일에 매각대금에서 배당받아야 할 금액을 제외한 나머지금액만을 납부하는 것입니다.
경매상담 010-4227-7225
김수경소장 (법원등록 경매 매수신청대리인)
백백백 : 소장님 ㅠ 너무 절박해서 이렇게 옛영상임에도 댓글 달아봅니다 ㅠ
어머니께서 아무것도 모르시고 저희 계약당시 매매가 5000만원이었던 아파트를 전세 6000에 계약하셨습니다. 그런데 집주인이 2차 금융권 여러곳에 빚을지게되고 잠수를 타면서 집이 경매에 넘어 가게되었습니다. 현재 배당요구신청까지 한 상태입니다
곧 경매날짜가 잡힐것 같다고 법원에서 연락이 왔는데 저희가 낙찰을 받으려고합니다. 유찰이 몇번 될꺼 같긴한대 안전하게 첫번째 경매로 낙찰을 받아서 상계처리를 하는게 나을까요? 보통3번정도 유찰된다고 들어서 그때쯤 도전해보는게 나을까요? 저희집.같은 경우 낙찰가가 보증금액보다 낮을거 같은데 4천만원에 낙찰받았다고 했을때 그럼 저희는 상계신청을 하게되면 따로 지불하는돈 없이 2천만원 손해를 본다 생각하고 상계신청만 하면 되는건가요?
김형철 : 전세권 설정 전입 등 선순위 임차인인데 임의경매 신청 후 현재 2회 유찰입니다. 3차 6월달에 제가 낙찰을 받아서 상계처리 할려합니다.
전세금2억인데 제가 낙찰받으면 결국 제가 제 돈2억으로 낙찰 받는게 되던데
제가 2억에 낙찰받으면 2억에서 당해세 등 빠지고 1억9천이 제 배당금이면
전 추가로 1천만 더 추가로 납부하면되죠? 계산해보니 보증금10%내고 들어가니 그걸로 충당되니 추가로 들어갈 돈은 없는거같던데 맞을까요?
박춘연 : 정말대단하시는군요.이많은사람.댓글에대답을해주시는군요..바쁘실텐데.다가구하나하고싶은데거제전망어떤가요.도움받고싶습니다.
j yj : 많은 도움이 되고 있습니다. 감사합니다~~^^
이지선 : 좋은영상감사합니다~
안민규 : 혹시 늦었지만 상계신청이 안되는경우가있을까요? 후순위 임차인 인데 조언부탁드려요
나종신 : 소장님 영상보고 저에게처한 사건이 너무 절박해서 그럼니다 속시원한답변좀 부탁드림니다 저는 땅을 근저당잡고 2억을빌려줬습나다 채무자가갚질않아서 경매신청을해습니다 근데 다른한분도 저와똑같이공동1순위인데그분도2억입니다 근데 부동산은계속유찬ㄷ이되서 우리두사람 채권액이 모자람니다 그래서 그분하고 공동으로 상계신청을 하려고하는데 가능한지요 꼭좀알려주세요
행복을꿈꾸다 : 제가 첫 낙찰을 받았어요 근데 집에 냉장고 등에 압류딱지가 붙어 있는거에요 1억정도 빚이 있어 경매 나온 집이라 명도를 어떻게 해야하나 고민입니다 이사 나가도 압류물품은 어떻게 해야하는지..채무자는 돈없다고 모른다할거 같고..그냥 나가면 그 물건을 어떻게 처리해야할지 막막합니다 인터넷 뒤지고 해보니 동산경매시 낙찰 받거나 강제집행하라 하더라요 아니면 이사비에서 동산처리비용을 빼고 지불해야 하는지.. 어떤것이 최선인지 .. 강제집행하면 어느정도 돈을 내야하는지.. 이럴땐 어떻게 처리해야 될까요?
songyi jung : 항상 좋은 영상 잘보고 있습니다^^ 살아있는 경험을 쉽게 알려주셔서 감사합니다!
박성환 : 소장님잘보았습니다~
346강 채권상계신청후 입찰보증금10% 되돌려 받아야 한다. /부동산 법원 경매, 온비드 공매 강의【법학박사 황경진경매TV】
배당받을 채권자는 법원에 채권상계신청을 하여 쉽게 잔금을 납부할 수 있다. 예로, (배당받을 수 있는 확정일자부 임차인)깡통세입자가 경매를 신청하고 저가 낙찰되어 절반 가까이 회수를 못하고 명도해 주느니 낙찰받고 7일 이내 채권상계신청서(또는 차액지급신고서)를 제출하면 ‘대금지급 및 배당기일통지서’를 받는다. 이는 같은 날 잔금납부와 배당이 동시에 이루어 지는데, 실무상 오전 10시에 선순위 채권이 있으면 하루 전 미리 전화가 오는데 납부하여야 하며, 오후 2시에 배당을 실시한다.
특히, 깡통 세입자(배당받을 확정일자부 임차인) 또는 근저당권자가 낙찰받고 채권상계를 신청하는 경우가 많다. 낙찰시 입찰보증금 10%를 납부하였기 때문에 배당시 자기가 낙찰시 납부한 10% 입찰보증금을 반환 받아야 한다. 보통 신청채권자이기 때문에 집행비용 약 2-3백만원은 소진되었지만(감정평가, 집행고나매각수수료 등 지출로) 낙찰시 자기가 입찰보증금조 납부한 10%는 다시 반환받아 수령하여야 하는데 놓치는 경우가 많다.
그러나 여러 물건 중 한 건을 낙찰 후 채권상계신청은 허용되지 않고 있으며, 공매에서 채권상계제도를 조속히 도입해야 한다. 왜냐하면 예전 공매 판례는 배당요구종기가 낙찰 후 잔금 납부하고 배분기일까지 배분요구할 수 있었고, 배당채권액이 미확정이라서 공매 채권상계제도가 없었는데, 2012. 1. 1. 공매공고분부터는 매각기일 이전에 배분요구종기일이 확정되고 배븐채권액도 확정되기 때문에 채권상계제도를 허용하도록 입법해야 한다.
경매강의 : 경매초보탈출 70강 - 채권자의 차액지급신고(상계신청)
채권자(임차인 포함)가 낙찰을 받았을때
차액지급신고(법원에 따라 상계신청이라고도 함) 방법과
언제까지 신고해야 하는지에 대해 알아봅시다.
사례)
수원지방법원 2019타경17477
대구지방법원 김천지원 2019타경332
잘될꺼야 : 경매초보탈출 70강
19-17477 상계신청 건
이 건은 대금지급기한과 배당기일이 동일하다.
보통은 배당기일이 한달이 늦는데 말이다. 이 것은 낙찰자가 상계신청을 했기 때문이다.
등기부
선순위 주택임차권이 있다.
경매개시결정등기가 말소기준.
임차인현황
확정이 가장 빠르고 그 다음 전입, 그 다음이 배당요구일이다. 배당요구가 경매가 들어오기 몇 달전으로 되어 있다. (경매도 들어오기 전엔 배당요구를 한 것처럼 보임)
그 이유는 경매개시결정등기전에 들어온 임차권등기의 경우, 별도의 배당요구를 안해도 자동배당되기 때문에, 그렇게 기재가 된 것이다.
여기서 강제경매와 임의경매를 다시 공부하자.
이 건은 임차권등기권자가 보증금 반환을 위해
경매신청한 것이므로 강제경매(채권이기때문에).
전세권과 같은 물건에 의한 경매신청은 임의 경매가 된다.
이 건은 무조건 임차인에게 보증금을 보전시켜줘야 하기 때문에, 보증금보다는 높게 써야 되고, 그러다 보니 시세보다 싼 것도 아니고 그러다보니 입찰안하고,,, 시간만 가는 것이다.
임차인은 자기가 사서 다시 이사와도 되고,
나중에 팔면 보증금 회수도 가능하니 낙찰에 들어간 것이다. 법원에서는 낙찰자이자 임차인에게 너에게 돈을 받아도 그 돈을 다시 너에게 배당해야 하는 번거로움이 있으니 깔끔하게 차액만 줘라. 시간도 배당까지 한달 더 끌 필요가 있냐, 대금지급기한에 바로 배당하는 걸로 하고 너는 차액만 줘라.
이렇게 되는 것이다. 이것은 그냥은 안되고 낙찰자가 상계신청(=차액지급신고)을
매각허가결정전(낙찰 후 일주일)까지 해야 가능하다.
선생님께서 구체적인 숫자를 언급 안하셨지만,
보증금이 2억이고 낙찰가가 2억 3천이면, 상계신청을 하면 3천만 납부하면 소유권이 넘어온다. (경매진행비제외) 그래서 용어가 차액지급이다. 차액만 지급하면 되니, 잔금부담이 적다.
문서송달내역
임차인은 이 물건에 살지 않아, 등기를 받을 수 있는 곳으로 주소를 변경했다.
19-332 상계신청 2번째 케이스
계속 유찰되어 임차인이 할 수 없이 샀다.
이번 것은 이해가 어려웠습니다.
유찰 계속시키다가 더 싸게 됐을 때, 사면 되지 왜 비싼 값에 샀을까 이 부분이 해결이 안되어 조사를 하고 저같은 사람이 또 있을까 해서 보충했습니다ㅎ
김제니 : 지금 첨부터 정주행하고 있는데, 조금씩 알것 같아요.
경매번호가 나오면 제가 먼저 나름 분석해서보고, 소장님은 어떻게 해석하시는지 듣고있어요.
소장님은 단순히 권리분석이아닌 경매의 스토리를 읽어내는 기술이 뛰어나시네요.
오늘은 80강까지 듣는게 목표입니다.
소장님강의 다 듣고 저도 질문할게요~~
j yj : 반복되는 것 같지만 선생님의 강조 포인트가 조금씩 다르고,
비슷한듯 하지만 듣다보니 점점 더 선명해집니다. 감사합니다~~
이지선 : 선생님 강의로 선학습
잘될꺼야님 댓글로 후 복습
소중한 강의 감사합니다. ~^^*
신용승 : 경매 초보탈출 1강부터 정주행 하고 있습니다.
강의중 반복된 내용이 자주 나오긴 하지만,
그러기에 중요 사항들이 머릿속에 저장이 되고 있습니다.
처음 들어보는 '상계신청 혹은 차액지급신고는 낙찰후 매각 허가 결정전에 해야된다'.
오늘도 저장합니다.
계속 정주행 하겠습니다.
수고로움에 감사 드립니다.^^
Sujin Yun : 알찬 강의 감사드립니다
영상처럼 계속 유찰되어 직접 낙찰받아야 할 것같아 저번달부터 듣고 있습니다 만약 보증금5천만원을 받지못해 강제경매를 하였고 8회 유찰로 경매가 1천까지 떨어져 채권자가 1천100에 낙찰가를 써내려고합니다 낙찰받는다면 상계신청시 어떻게 되나요?
jameshan73 : 오늘도 명강의 감사합니다~~
박윤미 : 눈이라고 하기엔 웃긴 무언가가 날리고 있습니다.ㅎㅎ커피도 좋지만 따뜻한 유자차한잔 어떠실지요?
김경옥 : 아시겠죠!!!ㅎㅎ
영상끝나고 광고듣고나니 바로 전세권강의로 넘어가네요~~
오늘도 감사합니당^^~
박윤미 : 아는만큼 보인다고 했는데~~~이정도면 되겠다 싶다가도 쌤 강의들으면 아직도 한참 갈길이 멀구나 싶습니다.중구난방으로 흩어진 지식의 조각들을 맞춰주고 계신듯 합니다.아무것도 몰랐을때 해놓은 메모들이 이제는 눈에 들어오는 신기한 현상?이 벌어지고 있습니다.쌤 저도 아무것도 몰랐을때 쌤 강의 1강부터 듣고 다시 정주해하고 하면서 늘고 있습니다.굳이 학원 안가도 맘만 먹으면 될듯 싶습니다.너무 언짢아 하지 마시고 걸음마 손 잡아주신다 생각해 주시면 될듯 싶습니다.오늘도 멋진강의 감사합니다.
채권자 (임차인 포함)이 매수인인 경우
매각대금 상계신청(차액지금신고)를 하면잔금을 배당일에 납부하게 됩니다.
배당기일에 매각대금에서 배당받아야 할 금액을 제외한 나머지금액만을 납부하는 것입니다.
경매상담 010-4227-7225
김수경소장 (법원등록 경매 매수신청대리인)
백백백 : 소장님 ㅠ 너무 절박해서 이렇게 옛영상임에도 댓글 달아봅니다 ㅠ
어머니께서 아무것도 모르시고 저희 계약당시 매매가 5000만원이었던 아파트를 전세 6000에 계약하셨습니다. 그런데 집주인이 2차 금융권 여러곳에 빚을지게되고 잠수를 타면서 집이 경매에 넘어 가게되었습니다. 현재 배당요구신청까지 한 상태입니다
곧 경매날짜가 잡힐것 같다고 법원에서 연락이 왔는데 저희가 낙찰을 받으려고합니다. 유찰이 몇번 될꺼 같긴한대 안전하게 첫번째 경매로 낙찰을 받아서 상계처리를 하는게 나을까요? 보통3번정도 유찰된다고 들어서 그때쯤 도전해보는게 나을까요? 저희집.같은 경우 낙찰가가 보증금액보다 낮을거 같은데 4천만원에 낙찰받았다고 했을때 그럼 저희는 상계신청을 하게되면 따로 지불하는돈 없이 2천만원 손해를 본다 생각하고 상계신청만 하면 되는건가요?
김형철 : 전세권 설정 전입 등 선순위 임차인인데 임의경매 신청 후 현재 2회 유찰입니다. 3차 6월달에 제가 낙찰을 받아서 상계처리 할려합니다.
전세금2억인데 제가 낙찰받으면 결국 제가 제 돈2억으로 낙찰 받는게 되던데
제가 2억에 낙찰받으면 2억에서 당해세 등 빠지고 1억9천이 제 배당금이면
전 추가로 1천만 더 추가로 납부하면되죠? 계산해보니 보증금10%내고 들어가니 그걸로 충당되니 추가로 들어갈 돈은 없는거같던데 맞을까요?
박춘연 : 정말대단하시는군요.이많은사람.댓글에대답을해주시는군요..바쁘실텐데.다가구하나하고싶은데거제전망어떤가요.도움받고싶습니다.
j yj : 많은 도움이 되고 있습니다. 감사합니다~~^^
이지선 : 좋은영상감사합니다~
안민규 : 혹시 늦었지만 상계신청이 안되는경우가있을까요? 후순위 임차인 인데 조언부탁드려요
나종신 : 소장님 영상보고 저에게처한 사건이 너무 절박해서 그럼니다 속시원한답변좀 부탁드림니다 저는 땅을 근저당잡고 2억을빌려줬습나다 채무자가갚질않아서 경매신청을해습니다 근데 다른한분도 저와똑같이공동1순위인데그분도2억입니다 근데 부동산은계속유찬ㄷ이되서 우리두사람 채권액이 모자람니다 그래서 그분하고 공동으로 상계신청을 하려고하는데 가능한지요 꼭좀알려주세요
행복을꿈꾸다 : 제가 첫 낙찰을 받았어요 근데 집에 냉장고 등에 압류딱지가 붙어 있는거에요 1억정도 빚이 있어 경매 나온 집이라 명도를 어떻게 해야하나 고민입니다 이사 나가도 압류물품은 어떻게 해야하는지..채무자는 돈없다고 모른다할거 같고..그냥 나가면 그 물건을 어떻게 처리해야할지 막막합니다 인터넷 뒤지고 해보니 동산경매시 낙찰 받거나 강제집행하라 하더라요 아니면 이사비에서 동산처리비용을 빼고 지불해야 하는지.. 어떤것이 최선인지 .. 강제집행하면 어느정도 돈을 내야하는지.. 이럴땐 어떻게 처리해야 될까요?
songyi jung : 항상 좋은 영상 잘보고 있습니다^^ 살아있는 경험을 쉽게 알려주셔서 감사합니다!
박성환 : 소장님잘보았습니다~
346강 채권상계신청후 입찰보증금10% 되돌려 받아야 한다. /부동산 법원 경매, 온비드 공매 강의【법학박사 황경진경매TV】
배당받을 채권자는 법원에 채권상계신청을 하여 쉽게 잔금을 납부할 수 있다. 예로, (배당받을 수 있는 확정일자부 임차인)깡통세입자가 경매를 신청하고 저가 낙찰되어 절반 가까이 회수를 못하고 명도해 주느니 낙찰받고 7일 이내 채권상계신청서(또는 차액지급신고서)를 제출하면 ‘대금지급 및 배당기일통지서’를 받는다. 이는 같은 날 잔금납부와 배당이 동시에 이루어 지는데, 실무상 오전 10시에 선순위 채권이 있으면 하루 전 미리 전화가 오는데 납부하여야 하며, 오후 2시에 배당을 실시한다.
특히, 깡통 세입자(배당받을 확정일자부 임차인) 또는 근저당권자가 낙찰받고 채권상계를 신청하는 경우가 많다. 낙찰시 입찰보증금 10%를 납부하였기 때문에 배당시 자기가 낙찰시 납부한 10% 입찰보증금을 반환 받아야 한다. 보통 신청채권자이기 때문에 집행비용 약 2-3백만원은 소진되었지만(감정평가, 집행고나매각수수료 등 지출로) 낙찰시 자기가 입찰보증금조 납부한 10%는 다시 반환받아 수령하여야 하는데 놓치는 경우가 많다.
그러나 여러 물건 중 한 건을 낙찰 후 채권상계신청은 허용되지 않고 있으며, 공매에서 채권상계제도를 조속히 도입해야 한다. 왜냐하면 예전 공매 판례는 배당요구종기가 낙찰 후 잔금 납부하고 배분기일까지 배분요구할 수 있었고, 배당채권액이 미확정이라서 공매 채권상계제도가 없었는데, 2012. 1. 1. 공매공고분부터는 매각기일 이전에 배분요구종기일이 확정되고 배븐채권액도 확정되기 때문에 채권상계제도를 허용하도록 입법해야 한다.
경매강의 : 경매초보탈출 70강 - 채권자의 차액지급신고(상계신청)
채권자(임차인 포함)가 낙찰을 받았을때
차액지급신고(법원에 따라 상계신청이라고도 함) 방법과
언제까지 신고해야 하는지에 대해 알아봅시다.
사례)
수원지방법원 2019타경17477
대구지방법원 김천지원 2019타경332
잘될꺼야 : 경매초보탈출 70강
19-17477 상계신청 건
이 건은 대금지급기한과 배당기일이 동일하다.
보통은 배당기일이 한달이 늦는데 말이다. 이 것은 낙찰자가 상계신청을 했기 때문이다.
등기부
선순위 주택임차권이 있다.
경매개시결정등기가 말소기준.
임차인현황
확정이 가장 빠르고 그 다음 전입, 그 다음이 배당요구일이다. 배당요구가 경매가 들어오기 몇 달전으로 되어 있다. (경매도 들어오기 전엔 배당요구를 한 것처럼 보임)
그 이유는 경매개시결정등기전에 들어온 임차권등기의 경우, 별도의 배당요구를 안해도 자동배당되기 때문에, 그렇게 기재가 된 것이다.
여기서 강제경매와 임의경매를 다시 공부하자.
이 건은 임차권등기권자가 보증금 반환을 위해
경매신청한 것이므로 강제경매(채권이기때문에).
전세권과 같은 물건에 의한 경매신청은 임의 경매가 된다.
이 건은 무조건 임차인에게 보증금을 보전시켜줘야 하기 때문에, 보증금보다는 높게 써야 되고, 그러다 보니 시세보다 싼 것도 아니고 그러다보니 입찰안하고,,, 시간만 가는 것이다.
임차인은 자기가 사서 다시 이사와도 되고,
나중에 팔면 보증금 회수도 가능하니 낙찰에 들어간 것이다. 법원에서는 낙찰자이자 임차인에게 너에게 돈을 받아도 그 돈을 다시 너에게 배당해야 하는 번거로움이 있으니 깔끔하게 차액만 줘라. 시간도 배당까지 한달 더 끌 필요가 있냐, 대금지급기한에 바로 배당하는 걸로 하고 너는 차액만 줘라.
이렇게 되는 것이다. 이것은 그냥은 안되고 낙찰자가 상계신청(=차액지급신고)을
매각허가결정전(낙찰 후 일주일)까지 해야 가능하다.
선생님께서 구체적인 숫자를 언급 안하셨지만,
보증금이 2억이고 낙찰가가 2억 3천이면, 상계신청을 하면 3천만 납부하면 소유권이 넘어온다. (경매진행비제외) 그래서 용어가 차액지급이다. 차액만 지급하면 되니, 잔금부담이 적다.
문서송달내역
임차인은 이 물건에 살지 않아, 등기를 받을 수 있는 곳으로 주소를 변경했다.
19-332 상계신청 2번째 케이스
계속 유찰되어 임차인이 할 수 없이 샀다.
이번 것은 이해가 어려웠습니다.
유찰 계속시키다가 더 싸게 됐을 때, 사면 되지 왜 비싼 값에 샀을까 이 부분이 해결이 안되어 조사를 하고 저같은 사람이 또 있을까 해서 보충했습니다ㅎ
김제니 : 지금 첨부터 정주행하고 있는데, 조금씩 알것 같아요.
경매번호가 나오면 제가 먼저 나름 분석해서보고, 소장님은 어떻게 해석하시는지 듣고있어요.
소장님은 단순히 권리분석이아닌 경매의 스토리를 읽어내는 기술이 뛰어나시네요.
오늘은 80강까지 듣는게 목표입니다.
소장님강의 다 듣고 저도 질문할게요~~
j yj : 반복되는 것 같지만 선생님의 강조 포인트가 조금씩 다르고,
비슷한듯 하지만 듣다보니 점점 더 선명해집니다. 감사합니다~~
이지선 : 선생님 강의로 선학습
잘될꺼야님 댓글로 후 복습
소중한 강의 감사합니다. ~^^*
신용승 : 경매 초보탈출 1강부터 정주행 하고 있습니다.
강의중 반복된 내용이 자주 나오긴 하지만,
그러기에 중요 사항들이 머릿속에 저장이 되고 있습니다.
처음 들어보는 '상계신청 혹은 차액지급신고는 낙찰후 매각 허가 결정전에 해야된다'.
오늘도 저장합니다.
계속 정주행 하겠습니다.
수고로움에 감사 드립니다.^^
Sujin Yun : 알찬 강의 감사드립니다
영상처럼 계속 유찰되어 직접 낙찰받아야 할 것같아 저번달부터 듣고 있습니다 만약 보증금5천만원을 받지못해 강제경매를 하였고 8회 유찰로 경매가 1천까지 떨어져 채권자가 1천100에 낙찰가를 써내려고합니다 낙찰받는다면 상계신청시 어떻게 되나요?
jameshan73 : 오늘도 명강의 감사합니다~~
박윤미 : 눈이라고 하기엔 웃긴 무언가가 날리고 있습니다.ㅎㅎ커피도 좋지만 따뜻한 유자차한잔 어떠실지요?
김경옥 : 아시겠죠!!!ㅎㅎ
영상끝나고 광고듣고나니 바로 전세권강의로 넘어가네요~~
오늘도 감사합니당^^~
박윤미 : 아는만큼 보인다고 했는데~~~이정도면 되겠다 싶다가도 쌤 강의들으면 아직도 한참 갈길이 멀구나 싶습니다.중구난방으로 흩어진 지식의 조각들을 맞춰주고 계신듯 합니다.아무것도 몰랐을때 해놓은 메모들이 이제는 눈에 들어오는 신기한 현상?이 벌어지고 있습니다.쌤 저도 아무것도 몰랐을때 쌤 강의 1강부터 듣고 다시 정주해하고 하면서 늘고 있습니다.굳이 학원 안가도 맘만 먹으면 될듯 싶습니다.너무 언짢아 하지 마시고 걸음마 손 잡아주신다 생각해 주시면 될듯 싶습니다.오늘도 멋진강의 감사합니다.
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